一、案例

　　马某名下有一套拆迁安置房。2021年，马某急需用钱，遂联系了一家中介公司公司，希望能够把房屋快速销售出去，由于该房屋是未满5年的安置房，期满前无法办理过户。后中介公司告知马某，这套房产的定价得低于市场价，最高只能给出35万元的价格。马某欣然答应，并与中介公司签订了卖房委托协议。

　　双方签订协议后不久，中介公司公司找到了有意购买房屋的杨某，并对杨某开出48万元的价格。杨某心存疑虑，向中介公司询问了该房屋低于市场价格的原因，中介公司随即作出了解答，杨某表示接受，自己可以等房屋期满后再办理过户。当双方准备签合同时，杨某发现合同上约定的房屋交易价格为68万，对此，中介公司表示合同上的价格只是一个形式，实际还是按照48万元的价格成交，价格这么签是用来约束卖家马某的。

　　杨某听后，认为这样签合同也是在保障自己的权益，若马某到时未将房屋过户给她，那么68万元和48万元中间的差价，则是卖房人马某需要赔给她的钱，双方协商一致后，最终签订合同。而杨某与马某不知道的是，他们都被中介公司套路了，签订的是“阴阳合同”。35万元与48万元中间13万元的差价，被中介公司公司据为己有。

　　后杨某与马某因房屋过户的事情发生纠纷，杨某委托律师对购买的房屋进行财产保全，查询结果显示，这套房子不仅无法保全，甚至涉及多个案件，在网上处于查封状态，根本无法过户给杨某，于是杨某将马某与中介公司诉至法院，要求解除房屋买卖合同，返还购房款并赔偿损失。

　　二、说法

　　《民法典》第217条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”由此可见，我国法律明确规定了不动产的登记制度。购房人交易之前，应当去不动产登记机关查询当前的房屋权属状态，若出卖人的房屋设立了抵押权等，实际上都会体现在不动产登记簿上。故购房人不能仅查看出卖方提供的产权证书，就相信对方能够最终办理过户登记。

　　如果确定房屋产权属于卖方且未设立抵押，买方在签订合同的时候可与卖方约定过户之前可以只付一部分购房款，甚至可以找银行进行监管，在完成过户以后，银行再把购房款项解冻划拨给卖方，如果不能获得房屋的所有权，那么就可以把全款退回，买方不会出现损失。同时，《民法典》第221条第一款规定“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”例如，在商品房预售合同中，买方通过办理预告登记，虽此时卖方无法正式给买方办理过户登记，但根据预告登记制度，成功预告登记以后，卖方不能随意处置买方的预购房屋，买方权利就能得到保障。本案中的杨某贪图便宜，明知马某出售的房屋低于市场价格，却未提高警惕，杨某在未与卖方马某确定交易价格的情况下就与中介公司签订房屋买卖合同，也不曾到不动产登记机关查询该房屋的权属状态，导致房屋最终无法办理过户登记，杨某也遭受了经济损失。

　　三、提醒

　　房屋买卖中购房人应注意的风险：

　　1.房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》，擅自销售商品房，并向购房者收取购房款、认筹金、定金、预订款等款项的即是风险。

　　2.房地产开发企业提供的商品房预售资金监管银行和监管账户与商品房预售许可证公示信息不一致的即是风险。

　　3.房地产开发企业要求购房者将购房款转入非商品房预售款专用账户的即是风险。

　　4.房地产开发企业以高于备案价格销售商品房的即是风险。

　　5.房地产开发企业只签订线下商品房买卖合同且不及时网签备案的即是风险。

　　6.购房者与未办理房地产经纪机构备案或未获委托的房地产中介机构签订购房协议、合同、认购书，或交付定金、意向金、诚意金的即是风险。

　　7.房地产开发企业采取返本销售或变相返本销售、众筹买房、以租代售、物业返租、售后包租或变相售后包租等方式销售商品房的即是风险。

　　8.拟购商品房涉及抵押、司法查封等他项权利的即是风险。

　　9.房地产开发企业的广告宣传、销售或中介人员的口头承诺与商品房买卖合同内容或商品房实际情况不符的即是风险。

　　10.房地产开发企业或中介机构协助购房人提供虚假证明材料骗取购房资格或者规避限售政策的即是风险。

　　11.购房者违规使用经营贷、消费贷等金融产品支付购房款的即是风险。

　　12.房地产开发企业与购房者签订除商品房买卖合同外，同时签订装修等“双合同”的即是风险。

　　四、法条链接

　　《中华人民共和国民法典》

　　第二百一十七条 【不动产登记簿与不动产权属证书的关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

　　第二百二十一条 【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

　　

原文链接：http://zfcxjst.guizhou.gov.cn/gzcy/hygq/rdhy/202301/t20230113_77926248.html
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